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알아야 안당한다 부동산 매매계약서 작성 시 필수 체크리스트
패패의 패션
2025. 5. 3. 10:06
📝 부동산 매매계약서 작성 시 주의사항 총정리
1️⃣ 기본 서류 확인
항목 설명 방법
| 등기부등본 | 소유권, 저당권, 전세권 등 권리관계 확인 | 대법원 인터넷등기소에서 직접 발급 |
| 건축물대장 | 건물 구조, 용도, 동·호수 일치 여부 확인 | 관할 구청 또는 정부24 |
| 소유자 정보 | 매도인 정보(신분증, 주소 등)와 등기부 일치 여부 | 신분증 대조 |
| 신분증 사본 | 매도인·매수인 모두 준비, 첨부 | 계약서에 부착 |
2️⃣ 대리인 계약 시 확인 사항
항목 설명
| 위임장 | 매도인 인감도장 날인, 매매 계약·잔금 처리를 위임하는 내용 |
| 인감증명서 | 최근 3개월 이내 발급본 |
| 대리인 신분증 | 위임장과 함께 반드시 확인 |
| 매도인 연락처 | 직접 전화하여 위임 사실 확인 |
3️⃣ 계약금, 중도금, 잔금 기재 주의
항목 설명
| 금액 기재 | 공 하나 빼먹거나 추가되지 않게 정확히 기재 |
| 계약금 | 보통 매매가의 10% |
| 중도금 | 중도금 지급 이후 일방적인 계약 해제 불가 |
| 잔금 | 지급 방식(계좌이체 권장, 현금·수표 주의) 사전 합의 |
4️⃣ 위약금 및 특약 사항
항목 설명
| 위약금 특약 | 채무 불이행 시 계약금 몰취 또는 배액배상 명시 |
| 특약사항 | 하자 책임, 인테리어 상태, 대출 협조 등 구체적 기재 |
| 도배·장판 등 | 수리 책임 주체 명확히 기재 |
5️⃣ 공인중개사 관련 사항
항목 설명
| 중개대상물 확인설명서 | 부동산의 면적, 권리관계, 하자 유무 등 상세 설명 포함 |
| 공제보험 가입여부 | 사고 발생 시 배상 여부 확인 |
| 중개보수 | 사전 협의 및 명시 |
6️⃣ 계약서 작성 요령
항목 설명
| 기재 | 각 당사자가 직접 작성하도록 함 |
| 도장 | 본인이 직접 날인 |
| 계약서 복수장 | 장마다 간인(넘버링 또는 도장) 처리 |
7️⃣ 추가 확인 사항
항목 설명
| 중도금 지급 여부 | 시장 상황 고려해 판단 (가격 상승 기대 시 지급 권장) |
| 대출 승인 일정 | 잔금일 이전 대출 승인 완료 필수 |
| 잔금 지급 방식 | 반드시 사전 합의, 계좌이체 권장 |
| 특약 | 잔금 이전 대출 협조 의무, 거주·하자 관련 조항 포함 가능 |
✅ 핵심 요약
- 등기부등본·건축물대장 직접 확인
- 매도인·대리인 신분증 확인 및 연락처 확보
- 계약금·중도금·잔금 정확히 기재
- 위약금·특약사항 구체적 명시
- 공인중개사 확인설명서, 공제보험 여부 점검
- 계약서 각 당사자가 직접 작성·날인
부동산 매매계약서 작성 시 필수 체크리스트｜
🟦 핵심 메시지
"매매계약서는 작성 후 수정이 거의 불가능! 처음부터 모든 사항을 철저히 확인해야 법적 분쟁을 막을 수 있다."
🟦 목차
1. 매매계약서 작성 전 필수 서류 점검
2. 매도인·매수인 신분 및 대리인 검증 방법
3. 계약금·중도금·잔금 금액 기재 주의사항
4. 위약금 특약 반드시 넣어야 하는 이유
5. 중도금 지급 전략(계약 파기 방지 또는 유보)
6. 중개업소 활용 시 확인사항
7. 계약서 서명·날인 및 작성 요령
8. 특약사항에 꼭 넣어야 할 내용
9. 잔금 지급 방식 및 주의사항
1. 매매계약서 작성 전 필수 서류 점검
확인 항목 설명
| 등기부등본 | 대법원 인터넷등기소에서 직접 발급, 소유권·근저당·전세권 확인 |
| 건축물대장 | 주소·지번·동호수 등 일치 여부 확인 |
| 실제 건물 정보 | 등기부등본과 건축물대장 정보가 일치하는지 검증 |
✅ Tip: 계약 전 직접 서류 발급·확인 필수
2. 매도인·매수인 신분 및 대리인 검증 방법
항목 설명
| 신분증 확인 | 사진·연령·주소 일치 여부 검증, 사본 첨부 |
| 신분증 진위 확인 | 의심될 경우 주민센터(민원24) 또는 앱으로 확인 |
| 대리인 검증 | 위임장·인감증명서(최근 3개월 이내)·본인 연락처 직접 확인 |
✅ Tip: 대리인 주장만 믿지 말고 전화 확인 필수
3. 계약금·중도금·잔금 금액 기재 주의사항
항목 설명
| 금액 기재 방식 | 숫자·한글 병기(공 하나 빠짐·더함 방지) |
| 임대차보증금 포함 여부 | 보증금 포함 여부 명확히 기재 |
✅ Tip: 금액 실수로 계약금 반환 불가 사례 다수 발생
4. 위약금 특약 반드시 넣어야 하는 이유
항목 설명
| 위약금 특약 필수 | 상대방 채무 불이행 시 계약금 상당액의 손해배상 조항 포함 |
| 직거래 시 주의 | 중개업소 없이 체결 시 누락 사례 많음 |
✅ Tip: 위약금 특약 미기재 시 계약 해제·손해배상 어려움
5. 중도금 지급 전략(계약 파기 방지 또는 유보)
선택 전략 설명
| 중도금 지급 | 중도금 지급 후 일방적 계약 해제 불가능 |
| 중도금 미지급 | 시장 변동성 대비 → 하락장 예상 시 지급 유보 |
✅ Tip: 매수인 상황·시장 전망에 따라 중도금 전략 선택
6. 중개업소 활용 시 확인사항
항목 설명
| 중개대상물 확인설명서 | 중개사가 제공하는 매물 상세 설명서 필히 수령 |
| 공제보험 증서 | 중개 사고 발생 시 공제보험 가입 여부 및 기간 확인 |
| 중개수수료 협의 | 계약 전 명확히 합의 |
✅ Tip: 중개대상물 설명과 계약 내용 일치 여부 재확인
7. 계약서 서명·날인 및 작성 요령
항목 설명
| 본인 작성 원칙 | 계약 당사자가 직접 기재·서명 |
| 도장 날인 | 인감 또는 서명 날인, 위조 방지 위해 각 장마다 간인 |
| 계약서 장수 관리 | 모든 계약서 장수 동일 내용, 사본 보관 |
✅ Tip: 나중에 "내가 쓴 계약 아니다" 주장 방지
8. 특약사항에 꼭 넣어야 할 내용
필수 특약 항목 예시
| 도배·장판 등 상태 | "도배·장판은 매도인이 잔금일까지 교체 완료한다" |
| 하자 처리 | "누수·결로 등 매도인 책임, 잔금 전까지 해결" |
| 세입자 퇴거 조건 | "잔금 7일 전까지 세입자 명도 완료" |
| 대출 협조 | "대출 실행 시 매도인이 적극 협조한다" |
✅ Tip: 구두 약속은 법적 효력 없음 → 반드시 특약으로 기록
9. 잔금 지급 방식 및 주의사항
항목 설명
| 지급 방식 선택 | 계좌이체 원칙, 현금·수표는 사전 합의 필수 |
| 대출 연계 지급 | 은행 출금 가능일 사전 확인, 은행·법무사와 시간 협의 |
✅ Tip: 잔금 지급일 돌발 상황(출금 지연 등) 대비
✅ 전문가 전략 요약
- 등기부등본·건축물대장 등 필수 서류 사전 발급·검토
- 매도인·대리인 신분 진위 직접 검증
- 금액 기재 오류 방지(숫자·한글 병기)
- 위약금 특약·중도금 전략적 설정
- 특약사항으로 모든 구두 약속 서면화
- 잔금 지급 방식 사전 합의 및 은행 협조 확보