“위약금 요구? 무조건 다 줄 필요 없습니다”

부동산 계약 파기 후 위약금 분쟁 대응법 완벽 가이드

“계약 파기했더니 상대가 터무니없는 위약금을 요구합니다. 다 줘야 하나요?”
“상대가 계약금 두 배를 안 주고 버티는데 어떻게 해야 하죠?”

부동산 계약 파기 후 위약금 분쟁은 생각보다 훨씬 복잡합니다.
법적 기준과 계약서 특약, 그리고 상황별 대응 전략을 모르면
수천만 원 손해 보거나 소송까지 가는 일이 비일비재합니다.

오늘, 위약금 분쟁에서 손해 보지 않는 방법을 쉽게 정리해드립니다.

🟦 목차

1. 위약금 분쟁, 왜 발생할까?  
2. 위약금 지급 기준(계약금 vs 특약 vs 손해배상)  
3. 상대방의 부당한 요구에 대응하는 방법  
4. 위약금 분쟁 단계별 대응 전략  
5. 대응 시 주의사항

1. 위약금 분쟁, 왜 발생할까?

✔ 계약서 특약이 모호하거나 누락됨
✔ 말로만 합의했는데 계약서에 반영되지 않음
✔ 중도금 이후 파기 사례에서 추가 손해배상 요구
✔ 상대방이 법적 근거 없이 과도한 위약금 요구

✅ 핵심:
**계약서와 법적 기준(민법)**이 다르면 분쟁 발생 가능성 급증

2. 위약금 지급 기준(계약금 vs 특약 vs 손해배상)

항목 적용 기준

계약금	민법 제565조 적용 (매수인: 계약금 포기, 매도인: 두 배 배상)
특약	계약서에 명시된 위약금 비율 우선 적용
손해배상	상대방의 손해가 실제로 발생했고, 그 금액이 입증될 때 추가 청구 가능

✔ 계약금 외 손해배상은 ‘실제 손해’ 입증 없이는 무효

3. 상대방의 부당한 요구에 대응하는 방법

상대방 요구가 과도할 때 즉시 해야 할 일:
① 계약서 특약 조항 검토
② 계약 당시 상황·대화 내용 증거 확보 (문자, 통화녹음, 카톡 등)
③ 민법 규정과 비교하여 과도한 부분 파악
④ 상대방에게 내용증명으로 입장 표명

✅ 부당 요구에 바로 돈 지급 X → 내용증명으로 법적 근거 확인 요구

4. 위약금 분쟁 단계별 대응 전략

단계 1. 협상

계약서 근거와 민법 기준으로 협상
필요 시 공인중개사, 법무사 조력

단계 2. 내용증명 발송

상대방 과다 요구에 대한 거부 의사 표명
위약금 기준 재확인

단계 3. 조정 또는 민사소송

금액이 크거나 협상 실패 시 법원 조정 신청
최악의 경우 민사소송 진행

✔ 소액분쟁조정제도 활용 가능 (1억 이하 분쟁)

5. 대응 시 주의사항

✅ 감정적 대응 금지 → 모든 커뮤니케이션 기록 남기기
✅ 계약서와 실거래가 기준 확인
✅ 상대방 손해배상 청구 주장 시, 실제 손해 입증 요구
✅ 내용증명은 법무사 또는 변호사 도움 받아 작성하면 효과적

전문가의 한마디

“계약 파기는 돈 문제지만, 대응은 법 문제입니다.”
상대방이 아무리 큰 위약금을 요구해도 법적 근거가 없으면 지급할 이유가 없습니다.
법과 계약서를 기준으로 대응하면 손해를 최소화할 수 있습니다.
계약서 사본과 대화 기록을 챙기고, 위약금은 절대 감정으로 결정하지 마세요.

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