“계약금 두 배 물어야 한다고요?”부동산 계약 파기 시 위약금 계산법 완벽 정리
“계약금 두 배 물어야 한다고요?”
부동산 계약 파기 시 위약금 계산법 완벽 정리
"계약 취소하면 계약금만 포기하면 되는 거 아닌가요?"
"상대방이 파기하면 두 배 돌려받는다고 들었는데, 맞나요?"
부동산 계약 파기(해제) 시 위약금 문제는 거래 분쟁의 핵심입니다.
계약금 몰수, 배액배상, 손해배상까지 상황에 따라 조건이 다릅니다.
오늘, 부동산 계약 파기 시 위약금이 어떻게 계산되는지 쉽게 정리해드립니다.
🟦 목차
1. 부동산 계약 파기 시 위약금 기본 원칙
2. 계약 당사자가 파기할 때 위약금 계산
3. 법정 해제와 위약금의 차이
4. 특약사항에 따른 위약금 변화
5. 주의사항 및 실무 팁
1. 부동산 계약 파기 시 위약금 기본 원칙
민법 제565조(해약금)에 따라 계약 파기 시 위약금은 다음과 같습니다.
- **매수인(구매자)**가 계약 파기 → 계약금 포기
- **매도인(판매자)**가 계약 파기 → 계약금의 두 배 배상(배액배상)
예시
계약금 1,000만 원일 경우:
- 매수인이 파기 → 1,000만 원 포기
- 매도인이 파기 → 2,000만 원 지급
✔️ 단: 잔금일 전까지 철회해야 효력 발생
2. 계약 당사자가 파기할 때 위약금 계산
상황 매수인 책임 매도인 책임
| 계약금만 지급된 상태 | 계약금 포기 | 계약금의 두 배 반환 |
| 중도금 지급 이후 | 지급한 금액 범위 내 위약금 조정 가능 | 지급액 × 2 또는 특약에 따른 금액 |
| 계약서에 별도 특약 있을 경우 | 특약 내용 우선 적용 | 특약 내용 우선 적용 |
✔️ 중도금 이후 해제는 단순 계약 파기보다 손해배상 청구 가능성 높음
3. 법정 해제와 위약금의 차이
법정 해제(계약상 의무 불이행)
- 매수인 또는 매도인이 계약상 의무를 위반할 경우
- 상대방은 위약금 외 손해배상 청구 가능
예:
- 매수인이 잔금일에 자금 미지급 → 매도인 해제 + 손해배상 청구 가능
- 매도인이 명도 거부 → 매수인 해제 + 손해배상 청구 가능
✔️ 단순 변심으로 파기한 경우와 법정 해제는 구별됨
4. 특약사항에 따른 위약금 변화
계약서에 특약사항으로 위약금 조항을 설정할 수 있음.
예:
본 계약의 위약금은 계약금액의 20%로 한다.
특약이 있으면 민법보다 특약 우선 적용.
✔️ 따라서 계약서 작성 시 위약금 조항 반드시 확인!
5. 주의사항 및 실무 팁
✅ 계약 해제 의사 통지는 증거가 남게 진행
(내용증명, 문자, 카카오톡 등)
✅ 특약이 없으면 민법 규정(계약금 기준) 적용
✅ 위약금 외 손해배상은 입증이 필요
(예: 다른 매수인 구하지 못한 손해, 대출 비용 손해 등)
✅ 중도금 이후 파기 시 분쟁 위험 크므로 변호사 상담 권장
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전문가의 한마디
"계약 파기는 누구나 할 수 있지만, 위약금 계산은 법이 정합니다."
막연하게 ‘계약금만 포기하면 된다’는 생각은 위험합니다.
계약서 작성 단계에서 위약금 특약을 명확히 하고, 파기 시엔 법적 기준을 정확히 따르는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.
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