🔎 2025 재건축 사업 절차 완벽 가이드｜
🟦 핵심 메시지
"재건축, 법적 절차와 사업성만 이해하면 투자·청약 모두 전략적으로 준비할 수 있다!"
🟦 목차
1. 재개발 vs 재건축 차이
2. 재건축 사업성 판단 기준(용적률·종상향)
3. 재건축 절차 단계별 정리
4. 안전진단 평가 기준
5. 조합 설립과 시공사 선정
6. 사업 시행 계획 → 관리처분 계획
7. 조합원 분양과 권리가액
8. 상가 조합 문제 및 분쟁
9. 이주·철거·일반분양 과정
1. 재개발 vs 재건축 차이
항목 재개발 재건축
| 기반시설 여부 | 부족(도로·수도·공원 등 정비 필요) | 충분(주거환경만 개선) |
| 대상 건물 | 단독주택·빌라 → 아파트 | 아파트 → 새 아파트 |
| 대표 사례 | 단독주택 헐고 아파트 건설 | 아파트 허물고 아파트 재건설 |
✅ Tip: 기반시설 여부로 구분. 아파트는 대부분 "재건축"
2. 재건축 사업성 판단 기준 (용적률·종상향)
구분 설명
| 용적률 한도 | 3종 일반주거지역 → 최대 300% |
| 종상향 가능성 | 준주거지역으로 상향 시 최대 500% |
| 추가 사업성 확보 방법 | 서울시 신통기획 참여, 특별법 적용(1기 신도시 등) |
✅ Tip: 용적률 여유 + 종상향 가능성이 사업성 핵심
3. 재건축 절차 단계별 정리
단계 설명
| 안전진단 | 구조·주거환경·설비 등 평가 → D등급 이상이면 재건축 가능 |
| 정비구역 지정 | 지자체 심의 → 사업성 및 도시계획 반영 |
| 추진위원회 설립 | 토지등소유자 10% 동의 |
| 조합 설립 | 머릿수 기준 75% + 면적 기준 75% 동의 |
✅ Tip: 조합 설립 때 동별 동의율 100% 필요 (동별 반대 시 사업 어려움)
4. 안전진단 평가 기준
평가 항목 가중치(최근 기준)
| 구조 안전성 | 50% |
| 주거 환경 | 15% |
| 설비 노후도 | 15% |
| 비용 분석 | 20% |
✅ Tip: 낮은 점수(위험 판정)일수록 사업 추진 가능성이 높음
5. 조합 설립과 시공사 선정
단계 설명
| 추진위 → 조합 전환 | 머릿수·면적 동의율 충족 필요 |
| 시공사 선정 | 조합원이 투표로 선정 → 건설사 설계안 제출 |
✅ Tip: 시공사 선정이 사업비와 설계의 질을 결정짓는 핵심 단계
6. 사업 시행 계획 → 관리처분 계획
단계 설명
| 사업시행계획인가 | 건축계획 수립, 교통·환경 심의 |
| 관리처분계획인가 | 조합원 분양, 분담금 산정, 일반분양 가구수 확정 |
✅ Tip: 관리처분 단계에서 투자자와 실거주자 사이 분양 경쟁 발생
7. 조합원 분양과 권리가액
항목 설명
| 권리가액 기준 | 기존 집 감정가 + 대지지분 반영 |
| 인기 평형 경쟁 | 권리가액 높은 조합원이 우선 선택권 |
| 일반분양 가구수 | 조합원 선택 후 남는 가구수 → 분양 수익으로 사업비 충당 |
✅ Tip: 조합원 구성에 따라 일반분양 수익(=내 분담금 부담)이 크게 달라짐
8. 상가 조합 문제 및 분쟁
항목 설명
| 상가 재건축 참여 | 원칙적으론 상가 → 상가, 아파트 전환은 제한 |
| 분쟁 발생 지점 | 상가와 아파트 조합의 권리가 상충 → 사업 지연 원인 |
| 해결 사례 | 별도 조합 설립 또는 조합원 간 협의로 해결 |
✅ Tip: 상가 조합원과의 분쟁은 사업 지연의 대표적 리스크
9. 이주·철거·일반분양 과정
단계 설명
| 이주 및 철거 | 이주 지연 가능성 있음 (고령자·종교시설 등) |
| 착공 | 일반분양과 병행 진행 |
| 일반분양 | 청약홈 통해 외부 청약자 모집 |
✅ Tip: 이주 지연 시 사업비 증가 → 조합원 분담금도 증가할 수 있음
✅ 전문가 전략 요약
- 용적률·종상향 가능성 먼저 검토
- 동별 동의율 확보 여부 반드시 확인
- 권리가액 산정 기준 이해 → 분양 평형 전략 설정
- 상가 조합원과의 관계 파악 → 사업 지연 리스크 고려
- 이주·철거 시점의 리스크와 분담금 증가 가능성 대비
표로정리해서보자면
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🏗 재건축 사업 과정 총정리
1️⃣ 재개발 vs 재건축 간단 비교
구분 재개발 재건축
| 기준 | 기반시설 부족 (도로, 상하수도 등) | 기반시설 충분 |
| 대상 | 단독주택, 빌라 → 아파트 | 노후 아파트 → 새 아파트 |
| 예시 | 단독주택촌 전체 헐고 새 아파트 | 기존 아파트 허물고 재건축 |
2️⃣ 재건축 사업 추진 절차 (단계별 흐름도)
[1] 안전진단 (30년 이상 노후)
↓
[2] 정비구역 지정 + 정비계획 수립
↓
[3] 추진위원회 설립 (동의율 50% 이상)
↓
[4] 조합 설립 (동의율 머릿수 3분의 2 + 면적 3분의 2)
↓
[5] 시공사 선정
↓
[6] 사업시행계획인가 (건축계획, 교통·환경심의)
↓
[7] 조합원 분양 (권리가액 기준 경쟁)
↓
[8] 관리처분계획 인가 (분담금 확정)
↓
[9] 이주 및 철거
↓
[10] 착공 및 일반분양
↓
[11] 준공
3️⃣ 안전진단 평가 기준
평가 항목 비중(가중치) 비고
| 구조 안전성 | 50% (변동 가능) | 건물 붕괴 위험 여부 |
| 주거 환경 | 15~25% | 주차장, 단열 등 주거 편의 |
| 건축 마감 및 설비 | 20% | 엘리베이터, 수도 등 설비 |
| 비용 분석 | 10~20% | 보수 vs 재건축 비용 |
※ 점수 등급 :
A - 매우 안전, B - 안전, C - 리모델링 허용, D - 조건부 재건축, E - 즉시 재건축 가능
4️⃣ 용적률과 사업성
구분 용적률 한도 비고
| 3종 일반주거지역 | 300% | 기본 한도 |
| 준주거지역 | 최대 500% | 종상향 시 가능 |
| 기타 | 신통기획, 특별법 등 추가 완화 가능 | 예: 1기 신도시 특별법 |
※ 용적률 증가는 일반분양 비율 증가 → 조합원 분담금 감소 효과
5️⃣ 조합원 분양 및 권리가액 산정
구분 내용
| 권리가액 | 기존 아파트 감정평가액 (대지지분, 주택면적 포함) |
| 분양 우선순위 | 권리가액 높은 순 |
| 분담금 | 새 아파트 분양가 – 권리가액 |
※ 같은 단지라도 대지지분·면적·형태에 따라 권리가액 차이 발생
6️⃣ 재건축 동의율 기준
단계 필요 동의율
| 추진위원회 | 전체 소유자 50% 이상 |
| 조합 설립 | 머릿수 3분의 2 + 면적 3분의 2 이상 |
| 동별 동의율 | 각 동별 동의율 50% 이상 필요 |
※ 재개발은 동의 안 해도 조합원이 될 수 있으나, 재건축은 동의하지 않으면 조합원 제외될 수 있음
7️⃣ 특이사항 및 주요 쟁점
항목 내용
| 매도청구 소송 | 조합 비동의자 주택 매수 절차 |
| 상가 조합원 | 상가 분양 가능, 아파트 요구 시 분쟁 소지 |
| 권리산정 기준일 | 이후 쪼개진 지분은 새 아파트 분양권 없음 |
8️⃣ 주요 리스크
리스크 설명
| 사업성 부족 | 용적률 한계로 사업성 악화 가능 |
| 동의율 미달 | 추진위·조합 설립 실패 가능성 |
| 공사비 상승 | 시공사 선정 후 예상보다 비용 증가 |
| 이주 지연 | 상가·세입자와의 갈등으로 이주 늦어질 수 있음 |
✅ 핵심 요약
- 안전진단 → 정비계획 → 추진위 → 조합 설립 → 시공사 선정 → 사업시행계획 → 관리처분 → 이주 → 착공 → 준공
- 용적률 확대는 사업성의 핵심.
- 권리가액 기준으로 조합원 분양 우선권 결정.
- 재건축은 비동의자는 조합원 제외 → 매도청구로 집 확보.