2025 재개발·재건축 총정리｜초보자용 완벽 가이드
🟦 핵심 메시지
"재개발과 재건축, 복잡하지만 기본만 알면 투자와 청약에 강해집니다!"
🟦 목차
1. 재개발 vs 재건축 차이
2. 재개발·재건축 사업 유형과 절차
3. 구역 지정과 주민 동의율 요건
4. 조합 설립과 시공사 선정
5. 사업 시행 계획 → 관리처분 계획
6. 권리산정 기준과 지분 쪼개기 규제
7. 이주·철거·착공·일반분양까지
1. 재개발 vs 재건축 차이
구분 재개발 재건축
| 기반시설 | 부족(상하수도, 도로, 공원 등 개선 필요) | 충분(기존 시설 유지) |
| 대상 건물 | 빌라, 단독주택, 노후 건물 | 기존 아파트 |
| 예외 사례 | 빌라촌 내 아파트 → 재개발 포함 가능 | 단독주택 재건축(현재는 폐지) |
✅ Tip: 기반시설 유무로 구분. 빌라·단독주택 → 재개발, 아파트 → 재건축
2. 재개발·재건축 사업 유형과 절차
유형 설명
| 주택정비형 재개발 | 주거지역(노란색 계열 지도 표시) |
| 도시환경정비 | 상업지역(빨간색 계열 지도 표시) |
| 기본 절차 | 구역 지정 → 조합 설립 → 시공사 선정 → 사업시행계획 → 관리처분계획 → 이주·철거·착공 |
✅ 예시: 이문 뉴타운 → 주거지(아파트), 상업지(오피스 건물)
3. 구역 지정과 주민 동의율 요건
단계 요건
| 주민이반제안 | 주민이 직접 신청 |
| 주민 동의율(머릿수) | 2/3 이상 동의 |
| 주민 동의율(토지면적 기준) | 1/2 이상 동의 |
| 필수 요건 | 노후·불량 건축물 비율(예: 67% 이상) |
| 선택 요건 | 접도율, 과소필지, 호수밀도, 건물 노후도 중 1개 이상 충족 |
✅ Tip: 동의율 충족 + 동네 노후도 충족 시 정비구역 지정 가능
4. 조합 설립과 시공사 선정
단계 내용
| 추진위 구성 | 주민 동의율 50% 이상 |
| 조합 설립 | 주민 동의율 75% + 면적 기준 50% |
| 시공사 선정 | 건설사 입찰 → 조합원 투표 |
| 사업 주체(시행자) | 조합 (건설사는 시공만 수행) |
✅ Tip: 건설사 선정은 조합의 꽃 → 사업 주체는 항상 "조합"임
5. 사업 시행 계획 → 관리처분 계획
단계 설명
| 사업시행계획 수립 | 건축계획, 교통·환경 영향평가, 교육환경 영향평가 등 |
| 인허가 절차 | 심의 통과 필요 (서울시 도시계획위원회 심의 포함) |
| 관리처분계획 수립 | 새 아파트 분양가·분담금 산정, 분양 대상자 확정 |
✅ Tip: 사업시행계획 = 밑그림 완성 / 관리처분계획 = 정산 및 분양 대상 확정
6. 권리산정 기준과 지분 쪼개기 규제
항목 설명
| 권리산정 기준일 | 구역별로 지정 → 이후 지분 쪼개기 금지 |
| 지분 쪼개기 위험성 | 쪼개기 시 조합원 자격 박탈 가능 |
| 분담금 계산 방법 | 새 아파트 분양가 - 종전자산 평가가액 = 분담금 |
| 프리미엄(피) 반영 여부 | 종전자산 평가가액에 미반영(투자 프리미엄은 감정가에 포함되지 않음) |
✅ Tip: 쪼개기 투자 주의! 권리산정 기준일 이후 분양권 취득 불가
7. 이주·철거·착공·일반분양까지
단계 주요 내용
| 이주 | 종교시설·고령자 등 문제로 지연 가능 |
| 철거 및 착공 | 이주 완료 후 착공 시작 |
| 일반분양 | 착공 시점에 맞춰 청약홈에서 분양 진행 |
✅ Tip: 이주 지연이 가장 큰 변수 → 사업비 폭증 가능성 존재
✅ 전문가 전략 요약
- 재개발·재건축은 기반시설 여부로 구분
- 구역 지정과 동의율 요건 필수 숙지
- 조합은 사업 주체, 건설사는 시공만
- 분담금 계산 원리 이해 → 감정가와 비례율 파악
- 권리산정 기준일 이후 투자 주의
- 이주 지연 가능성 고려한 투자·청약 전략 세우기
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표로정리해서 복각하자면
🏙 재개발 · 재건축 총정리
🔎 재개발 vs 재건축 구분
구분 기준 대상 예시
| 재개발 | 기반시설 부족 | 빌라, 단독주택 → 아파트 | 빌라촌 헐고 아파트 건설 |
| 재건축 | 기반시설 충분 | 노후 아파트 → 새 아파트 | 낡은 아파트 단지 재건축 |
※ 예외 : 아파트지만 재개발 포함, 단독주택 재건축 등 특수 케이스 존재
🏗 재개발 유형
유형 용도 예시
| 주택정비형 재개발 | 주거지역 | 경기공자 아파트 |
| 도시환경정비사업 | 상업지역 | 오피스 빌딩 |
※ 리모델링과 택지개발은 정비사업에 포함되지 않음
📝 재개발 사업 절차
[1] 주민제안 (주민동의 30%)
↓
[2] 타당성 검토
↓
[3] 정비계획 수립
↓
[4] 정비구역 지정 (주민동의 2/3 + 면적 동의 1/2 이상)
↓
[5] 추진위원회 구성 (동의율 50%)
↓
[6] 조합설립 (동의율 75% + 면적 1/2 이상)
↓
[7] 시공사 선정
↓
[8] 사업시행계획 수립 및 인허가
↓
[9] 관리처분계획 수립 (분양 대상·분담금 확정)
↓
[10] 이주 및 철거
↓
[11] 착공 및 일반분양
↓
[12] 준공
📋 정비구역 지정 요건
구분 요건
| 필수 요건 | 노후·불량 건축물 2/3 이상 |
| 선택 요건 | 접도율 부족, 과소필지, 세대밀도 높음, 연면적 2/3 이상 노후 |
🔎 조합원 분양 & 분담금 산정
항목 내용
| 분담금 산정 | 새 아파트 분양가 – 기존 감정가 |
| 프리미엄 | 시장 기대치를 반영하지만 분담금 계산식에 포함되지 않음 |
| 권리산정기준일 | 기준일 이후 지분쪼개기 금지 |
⚠ 지분 쪼개기 주의
구분 내용
| 목적 | 일반분양 몫 확보, 공사비 부담 완화 |
| 문제 | 과도한 쪼개기로 조합원만으로 밀도 초과 → 사업성 악화 |
🏁 마지막 단계
단계 주요 업무
| 관리처분계획 | 조합원 분양 대상·분담금 확정 |
| 이주 및 철거 | 기존 주택 철거 |
| 착공 및 분양 | 일반분양 진행 |
| 준공 | 새 아파트 완공 |
✅ 핵심 요약
- 재개발 : 기반시설 부족, 빌라·단독 → 아파트
- 재건축 : 기반시설 충분, 노후 아파트 → 새 아파트
- 절차 : 주민 동의 → 정비계획 → 조합 설립 → 시공사 선정 → 사업계획 → 관리처분 → 이주 → 착공 → 준공
- 분담금 : 새 분양가 – 기존 감정가, 프리미엄 미포함
- 지분 쪼개기 : 권리산정 기준일 이후 쪼개기 시 분양권 제한