🏠 아파트 매매 절차 한눈에 보기
① 매물 선택 및 조건 협의
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② 가계약 체결
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③ 본 계약 (매매계약서 작성)
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④ 중도금 지급 (선택적)
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⑤ 대출 준비
↓
⑥ 잔금 지급 및 소유권 이전
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⑦ 명도 및 입주
📋 매매 단계별 주요 내용 및 주의사항
단계 내용 매수자 체크사항 매도자 체크사항
| 매물 선택 | 매물 검토, 매매가 협의 | 자금 계획 수립 (현금+대출+보증금) | 매매가 조율 |
| 가계약 | 계약 의사 합치 후 계약금 일부 입금 | 반드시 매도인 계좌로 송금 가계약금 = 계약금 일부 (보통 1%) | 계좌 제공 |
| 본 계약 | 계약서 작성, 계약금 10% 이체 | 등기부등본 확인매도인 본인 또는 대리인 위임장·인감 확인 | 권리관계(근저당·가압류) 확인 제공 |
| 중도금 (선택) | 매매가의 40~60% 이체 | 이체 시 계약 해제 불가 중도금 지급일 및 금액 협의 | 등기사항 최신화 |
| 대출 준비 | 은행 대출 심사 및 승인 | 승인일 확인, 서류 제출 근저당권 설정 110~120% | 기존 담보대출 상환 준비 |
| 잔금 및 소유권 이전 | 잔금 지급, 이전등기 | 관리비·공과금 정산 비밀번호 인수 | 법무사 준비, 이체한도 설정 |
| 명도 및 입주 | 열쇠·비밀번호 인수, 이사 | 전입신고, 등기권리증 수령 | 전출신고, 양도세 신고 |
📝 서류 준비 목록
매수자
- 신분증
- 도장
- 주민등록 등·초본
- 가족관계증명서
- 매매계약서
- 대출 승인서류 (해당 시)
매도자
- 등기권리증
- 매도용 인감증명서
- 인감도장
- 주민등록초본
- 매매계약서
- 기존 담보대출 상환 준비
🔍 실무 팁 & 주의사항
항목 주의사항
| 가계약 | 법적 효력 발생, 취소 어려움 |
| 계약금 | 10% 이내 통상, 주인 명의 계좌로 송금 |
| 중도금 | 지급 후 계약 파기 불가 |
| 대출 | 승인 심사 기간 고려, 근저당 설정 비율 확인 |
| 잔금 | 대출 실행→근저당 설정→잔금 지급→등기이전 순서 |
| 등기 | 잔금 당일 등기 신청 필수 |
✔ 핵심 정리
- 모든 금액은 반드시 매도인 명의 계좌로 송금
- 가계약금도 계약금 일부로 법적 효력 발생
- 중도금 지급 후 계약 해제 불가
- 잔금 지급과 동시에 등기 이전 신청 필수
- 은행 대출 심사 기간과 잔금일정 조율 중요
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글로 정리해서 보자면
처음 집 살 때 꼭 알아야 할 아파트 매매 절차 완벽 가이드
🟦 핵심 메시지
"옷 살 때도 꼼꼼히 따지는데, 집은 중개사가 말하는 대로 믿으면 안 됩니다. 내 집 마련, 직접 준비하세요!"
🟦 목차
1. 아파트 매매 전체 흐름 요약
2. 가계약 — 의사 결정과 주의사항
3. 본 계약 준비와 진행 방법
4. 중도금 지급과 계약 파기 불가 조건
5. 담보대출 준비 및 승인
6. 잔금 지급과 소유권 이전 절차
7. 매도인·매수인 필수 체크리스트
1. 아파트 매매 전체 흐름 요약
단계 주요 내용
| 매물 선정 및 가격 협상 | 매도인과 금액·조건 협의 |
| 가계약 | 거래 의사 확정 → 계약금 일부(보통 1%) 송금 |
| 본 계약 작성 | 매매계약서 작성, 계약금 10% 송금 |
| 중도금 지급(선택) | 가격이 크거나 계약 안정성을 위해 지급 (40~60% 수준) |
| 담보대출 준비 및 승인 | 승인 심사 (보통 2주 소요) |
| 잔금 지급 및 명도 | 잔금 지급 → 소유권 이전 등기 → 집 명도 완료 |
2. 가계약 — 의사 결정과 주의사항
항목 설명
| 일반 금액 | 보통 1%, 평균 300~500만원 |
| 중요 포인트 | 가계약금을 보내는 순간 계약 성립 → 일방적 해제 어려움 |
| 주의사항 | 반드시 집주인 계좌로 송금 |
✅ Tip: 다른 중개사에서 더 싸게 제시해도 가계약 파기 불가 → 손해 발생 가능
3. 본 계약 준비와 진행 방법
매수인 준비물 매도인 준비물
| 신분증, 도장 | 등기부등본, 권리증, 인감증명서, 주민등록초본 등 |
| 계약서 주요 항목 체크사항 | 매매금액, 계약금·중도금·잔금 액수 및 지급일, 입주 날짜 |
✅ 등기부등본으로 권리관계(근저당·가압류 등) 확인 필수
✅ 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서, 대리인 신분증 확인
4. 중도금 지급과 계약 파기 불가 조건
항목 설명
| 지급 시기 | 보통 계약 후 → 매수인·매도인 협의 |
| 지급 금액 | 매매가의 40~60% 수준 |
| 중요 포인트 | 중도금 지급 후 계약 파기 불가 |
| 매수인 경험담 | "5천만원씩 두 번, 총 1억원 송금 → 긴장되지만 내 집 마련 위안 삼음" |
✅ Tip: 상승장일 경우 매도인 위약금 2배 물고 계약 파기 시도 가능 → 중도금 지급 시 보호됨
5. 담보대출 준비 및 승인
절차 내용
| 은행 심사 기간 | 보통 2주 |
| 심사 후 진행 | 승인이 나면 잔금일에 은행 → 매도인 계좌로 송금 진행 |
| 법무사 역할 | 은행 선임 → 근저당권 설정 (보통 110~120%) |
✅ Tip: 승인일과 잔금일 조율 중요
6. 잔금 지급과 소유권 이전 절차
항목 설명
| 잔금 지급 방법 | 대출 없는 경우 매수자 직접 송금 / 대출 있는 경우 은행 송금 |
| 확인사항 | 관리비, 가스비 정산 영수증 확인 → 집 비밀번호 인수 |
| 법적 소유권 이전 | 잔금일 당일 등기 접수 필수 → 진정한 집주인 지위 획득 |
✅ Tip: 셀프 등기 가능 → 법무사 비용 절감 (한미리 TV 셀프등기 영상 참고)
7. 매도인·매수인 필수 체크리스트
구분 필수 준비 서류 및 사항
| 매수인 | 신분증, 도장, 계약금·중도금·잔금 자금, 이체 한도 상향 |
| 매도인 | 등기권리증, 인감증명서, 주민등록초본, 관리비·공과금 완납 영수증, 집 비밀번호 |
✅ 잔금일 혼선 방지: 모든 서류·자금 준비 사전 완료 필수
✅ 전문가 전략 요약
- 가계약은 계약 성립 → 신중히 결정
- 계약서 작성 시 권리관계·액수·날짜 꼼꼼히 확인
- 중도금 지급 시 계약 안정성 확보
- 담보대출 승인 일정 → 잔금일과 연계 필수
- 잔금일 당일 등기 접수 완료로 법적 집주인 지위 획득