[등기부등본 보는 법 정리 글 보기]
– 전세계약 전 반드시 확인해야 할 부동산 권리관계 핵심 문서
❝ 등기부등본을 보면, 이 집이 안전한지 아닌지가 보입니다 ❞
전세계약을 앞두고 가장 먼저 해야 할 일,
바로 **‘등기부등본 확인’**입니다.
✔️ 집주인이 진짜 집주인인지
✔️ 대출(근저당)이 얼마나 잡혀 있는지
✔️ 다른 세입자가 있는지
✔️ 압류나 가압류는 걸려 있지 않은지
이 모든 것이 등기부등본 한 장으로 확인됩니다.
등기부등본이란?
부동산의 소유권, 담보권, 가압류 등 법적 권리관계를 공식적으로 기록한 서류입니다.
쉽게 말해,
**“이 집의 과거와 현재를 증명하는 주민등록등본 같은 문서”**입니다.
등기부등본 구성 이해하기
등기부등본은 총 **3가지 항목(표제부, 갑구, 을구)**으로 구성됩니다.
1️⃣ 표제부 – 부동산 기본정보
- 소재지, 지번, 건물 구조, 면적 등
- 계약하려는 집이 맞는지 주소, 호수, 구조 반드시 확인
2️⃣ 갑구 – 소유권 관련 정보
확인할 것 설명
| 소유자 | 실제 계약 상대가 ‘진짜 주인’인지 확인 |
| 소유권 이전일 | 이전 소유권 등기 날짜 |
| 가압류·압류 | 국가나 금융기관이 권리를 주장한 흔적 (주의!) |
| 임차권 등기 | 이전 세입자의 보증금 반환 미정 상황일 수 있음 |
✅ 소유자 이름 = 계약서 임대인 이름이 다르면 위험!
➡️ 위임장 + 인감증명서 확인 필요
3️⃣ 을구 – 담보권, 근저당권 등 돈 관련 내용
확인할 것 설명
| 근저당권 설정 | 은행 대출 여부 (보통 채권최고액으로 표시됨) |
| 전세보증금보다 우선순위 있는 채권 | 보증금 회수에 직접 영향 |
| 순위 확인 | 날짜가 빠른 순서대로 우선변제권 가짐 |
💡 보증금이 집 시세보다 크거나, 선순위 채권이 많으면 위험합니다. 예시로 보는 등기부등본 체크포인트
✔️ 집주인이 맞는지 → 갑구에서 소유자 이름 확인
✔️ 전입 가능한지 → 임차권 등기 있는지 확인
✔️ 보증금 돌려받을 수 있는지 → 을구에서 근저당권, 채권최고액 확인
✔️ 압류·가압류 위험은 없는지 → 갑구 기타 항목 체크
등기부등본 발급하는 방법 (정부 공식 사이트)
등기부등본은 아래 링크에서 발급 가능합니다.
🔽
👉 [인터넷 등기소 (법원 등기정보광장)]
https://www.iros.go.kr
- PC 발급 가능 (공동인증서 필요)
- 발급수수료: 700원 (열람은 500원)
- 24시간 발급 가능 (단, 정기 점검 시간 제외)
전세계약 시 활용법 요약
- 계약 전날 또는 당일 등기부등본 발급
- 소유자 = 계약 상대인지 확인
- 을구 근저당 확인 → 선순위 채권 없거나 낮은지 체크
- 이상이 있다면 계약 보류 or 협상
한마디
"믿을 만한 중개사니까 괜찮겠지…"라는 생각, 정말 위험합니다.
전세사기의 90% 이상이 등기부등본만 제대로 확인했어도 피할 수 있던 사례입니다.
👉 단돈 700원으로 몇 천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.
계약 전에 반드시! 등기부등본 확인, 잊지 마세요.
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